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現地及び周辺の調査
訪問査定では、現地及び周辺の調査が行われます。物件の状態を把握することで、より適正な査定額を算出することが可能です。
現地及び周辺の調査
物件の状態や周辺環境、近隣との関係など、資料だけではわからない状況の把握を目的に、以下の調査を行います。
土地調査
建物調査
周辺環境調査
土地調査
土地調査では、主に次の調査を行います。
接道・道路の調査
越境の調査
地盤の調査
境界標・境界線の調査
接道・道路の調査
接道方位や接道間口（2m以上）、道路との高低差や、道路の幅員（4m以上）や権利形態（公道/私道）、管理状態などを調査します。
接道間口が2m以下の土地は「再建築不可」と呼ばれ、新たな建物を建てることができません。再建築不可の物件は、なかなか購入しづらい物件になりますので、事前に接道と道路の条件を調査します。
越境の調査
越境とは、隣地の敷地境界線内に屋根や配管などの一部がはみ出していることを言います。土地の敷地やブロック塀が越境しているケースが多く見受けられます。目視では曖昧な場合は、土地家屋調査士や測量士に調査をお願いすることになります。隣地から越境している場合もあるため、その際は隣地の方と相談し、売却前に越境の状態を解消できるよう相談します。
地盤の調査
地盤の状況（法面等）や地中埋没物等（残存物等）の調査で、地盤の安全性を確認します。
土地を購入される方は、家を建てることを前提に購入するため、地盤に問題があっては購入検討者はなかなか見つかりません。事前に調査し、建物を建てても問題がないことを明確にします。
境界標・境界線の調査
不動産を売却する際は、敷地境界線を明確にする必要があります。
敷地境界線は、境界標を参考にしますが、中には境界標が見当たらないケースもあります。敷地境界線が明確でないと、隣地との越境関係を把握することができません。境界標が見当たらない場合は、土地家屋調査士に確定測量を依頼することになります。
建物調査
建物環境の調査では、主に次の調査を行います。
屋外調査
室内調査
屋外調査
屋外調査では、外壁のひび割れや塗装の剥がれ、欠損などを確認します。土台部分のひび割れやコンクリートの劣化、腐朽や腐食、雨漏りの形跡などの調査も行い、査定額に反映させていきます。
室内調査
室内調査では、使用状況や経年劣化にともなう損傷の有無などを中心に調査します。壁紙やフローリング、建具の状態、キッチンやインターホン、照明などの設備の作動が正常かどうかを確認。
マンションの場合、部屋からの眺望も加味されます。例えば、沖縄の物件では、オーシャンビューを条件に物件を探しているお客様も多く、査定にプラスになります。
周辺環境調査
周辺環境の調査では、主に次の調査を行います。
生活環境
周辺環境
生活環境
地域内（自治体など）での取り決め（ごみ集積場所・自治会・町内会費など）を調査。特に買主様へ引き継がれる生活環境については、十分な調査を行います。
周辺環境
環境を悪化させるような建物などの有無、建築予定の有無、騒音や振動、悪臭など公害源の調査も行います。あわせて周辺の交通アクセスや商業施設、学校なども確認することで、物件の利便性や生活環境の魅力を判断することができます。
役所調査
不動産を売却する際、買主様に対して重要事項説明書を作成します。重要事項説明書は、不動産売買の契約前に買主様に対して提示され、物件に関する重要な情報や法的な制約事項などを明示するために使用されます。
重要事項説明書を作成するにあたり、以下の役所調査を行います。
都市計画法
建築基準法
条例による制限
道路調査（接道方向・幅員・接道の長さ・私道/公道など）
ハザード調査
その他
弊社では、事前調査や訪問査定を通して上記の項目を確認します。安全な不動産取引を行うため、契約に影響する重要なポイントであれば、早めに詳細を確認して対策を行います。
