査定額について知っておきたいこと - 高額査定には注意が必要!?

不動産売却を検討している方の中に、複数の不動産会社に一括で査定を依頼して、一番高い査定額を提示してくれる会社に売却依頼しようと考えている方はいませんか？

そのような方は一旦立ち止まって、まずは査定額についてのしっかりと理解することをお勧めします。

• 一番高い査定額を提示した会社に依頼したいけど、どうなの？

• 査定額の算出はどうやっておこなっているの？

• 売出価格って不動産会社が決めるの？

• 査定額と売却価格は違うって本当？

この記事では、不動産会社がおこなう査定額の算出方法や高額査定の注意点について、弊社の不動産売却アドバイザーが解説していきます。

正しい知識を身に付け、納得感をもって不動産売却したいという方は、ぜひ参考にお読みください。

目次

不動産査定による高額査定の落とし穴

大切な資産である不動産を売却するなら、できるだけ高く売りたいのが本音だと思います。

しかし、相場に比べて高すぎる査定額には意外な落とし穴があります。

では高額査定の注意点がどこにあるのか、みていきましょう。

このイラストを見て、すぐにB社を選んだ方は要注意です。

というのも、とにかく媒介契約を結びたいために、相場とかけ離れた金額で査定額を提示してくる会社もあるからです。

実際には、複数の会社が高額な査定額を提示することもあります。分かりやすい例を挙げていますが、見極めるのは簡単ではありません。金額だけで判断するのではなく、査定の根拠を納得できるまで説明してもらうことが大切です。

では、相場より高い価格で売り出した場合に起こるリスクを、図も参考にみていきましょう。

1. 相場より価格が高いと、問い合わせ・内覧につながりにくい

2. 問い合わせ・内覧が少ないと、値下げをしていく必要がある

3. 販売期間が長期化・大幅な価格の値下げはマイナスの印象を与えることも

長期間売りに出ている物件は、売れ残っているという印象を与え、「価格がまだ相場よりも高いのでは」「何か売れない理由があるのでは」という印象を持たれる可能性があります。

このようなリスクがあるため、他社より高額査定をする会社には注意が必要なのです。

もちろん相場よりも高い価格で売り出すことは悪いことではありません。納得できる査定額の根拠と売却までの戦略があるのかが重要です。

査定額と売却価格の違いとは？

はじめに、

査定額＝成約価格（実際に売れた価格）

ではありません。

不動産会社から提示される査定額は、あくまで相場を参考にした価格です。

その価格で売れるとは限らないことは理解しておきましょう。当社では3ヶ月をめどに売却できると考える価格をご提示しております。

不動産買取の場合には、査定額＝そのまま買い取ってもらえる価格になります。まれに混同されている方がいらっしゃるので注意が必要です。

また、こちらも誤解されてしまいがちなのですが、

査定額＝売出価格

という訳でもありません。

お客様の中には、時間がかかっても高く売りたい、相場より安くても早く売りたい、など様々な理由があります。

売却のご相談をいただいたお客様へは、査定額をご提示し、売却方法についてもアドバイスをさせていただきますが、最終的な売出価格は売主自身で決めることができます。

しかし、売出価格が相場より高すぎてしまうと、買い手からの反響が得られづらくなる可能性もありますので、価格設定にはご注意を。

担当営業にご自身の希望額を伝え、売れる見込みがあるのか相談して決めましょう。

査定額はあくまで参考値です。お客様のローン残債や売却後の生活資金を考えて、お客様のご要望に沿った売却プランをご提案させていただきます。

不動産会社がおこなう査定額の算出方法

不動産会社が査定するにはいくつか方法がありますが、代表的なものは「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」の3つとなります。それぞれの計算を簡単に説明すると、以下のような方法になります。

• 取引事例比較法

• 原価法

• 収益還元法

取引事例比較法
過去の成約事例を加味し、査定する物件との条件を比較して、査定額を計算していく方法です。

原価法
現時点で新築価格を予想して、築年数に応じた価格を減額して計算する方法です。戸建てでは、この原価法が多く採用されている査定方法になります。

収益還元法
収益（賃貸）物件が将来生み出す利益がどれくらいかを加味して計算する方法です。

ここで一番注意したいことは、査定方法よりも査定額の根拠をしっかり担当営業から聞くことです。

過去の成約事例や相場帯から査定額を算出しますが、物件状態の良し悪しや特徴も査定額に影響します。そのため、所有する不動産の査定額が高い理由、低い理由が納得いく理由なのか、ご自身でしっかり判断することが大切です。

特に戸建ての場合は、不動産会社によって査定額の振れ幅も大きくなりやすいので、より一層の注意をしましょう。

▶︎関連記事｜｜不動産一括査定とは？活用のポイントとともに解説します

まとめ

今回の記事では不動産会社が算出する査定額について、解説していきました。

記事をおさらいしておくと、

• 高額査定の落とし穴

• 査定額と売出価格の違い

• 不動産会社がおこなう査定額の算出方法

「まずは価格だけ知りたくて不動産査定を試してみた」という方も多いです。

マチナトハウジングでは、査定額の根拠と合わせて、不動産売却の基本的な流れのご説明もさせていただいていますので、まだ情報収集の段階というお客様もお気軽にお問い合わせください。

不動産売却はお客様それぞれのお悩みや不安があり同じものはありません。お客様と一緒にに解決できる方法をご提案いたします。