任意売却による不動産売却

住宅ローンの返済でお困りの方は、「今後、支払いができなくなるとどうなってしまうのか」と、不安に感じているかと思いますが、住宅ローンが残っていても売却は可能ですのでご安心ください。

しかし、売却してもローンが残ってしまう場合には、任意売却や競売といった条件のよくない売却方法しか選択肢がなくなってしまいます。

将来のローン返済に不安がある方は、できるだけ早めに不動産会社や金融機関へ相談されることをおすすめします。

このような知りたいことを「すべて」このページで解説していきます。

ローンが残っている自宅を売却するには？

住宅ローンが残っている物件を売却するには、「抵当権」を抹消しなければなりません。抵当権を抹消するためには、現在の住宅ローンを完済する必要があります。

抵当権とは？
住宅ローンが返済されなかった場合に、融資している金融機関が不動産を差し押さえることができる権利です。住宅ローン完済時には、登記から抵当権を抹消する手続きを行います。

住宅ローンが残っている物件を売るために、以下のことを確認しましょう。

はじめにローンの残額がいくら残っているのか調べましょう。借入先の金融機関などで確認することができます。次に自宅の価値を調べましょう。相場を調べたり、不動産会社に相談してみるのも良いでしょう。

最後に、不動産を売却した場合の金額で、住宅ローンが完済できるか確認しましょう。完済できれば問題ありませんが、できない場合は差額を支払わなければなりません

完済できるのか、できないのかで対応が変わりますので詳しく見ていきましょう。

アンダーローン
ローン残高よりも想定売却価格が高い状態。売却すれば手元に住み替え資金や利益が残る

オーバーローン
ローン残高よりも想定売却価格が低い状態。売却してもローンが完済できず、差額を支払えないと売却できない

図に表すとこのようなイメージです。

アンダーローンの場合、売却益が出る状態ですので、売却を進めても問題ありません。

オーバーローンの場合ですと、貯蓄など自己資金で差額を支払う必要があります。自己資金で支払いが完了すれば問題はありません。しかし、それでも支払えない場合は「任意売却」という売却方法があります。任意売却には、メリット・デメリットがございますので、詳しく見ていきましょう。

任意売却とは、融資を受けている金融機関の合意を得てオーバーローンの状態の不動産を売却する方法です。

金融機関からの合意が得られれば、手元に資金がなくてもオーバーローンの不動産を手放すことができるのが一番のメリットになります。

また、支払いきれなかった金額についても金融機関と相談して改めて返済プランを立て直すことができます。とにかく不動産を手放すことが最優先であれば、任意売却で問題が解決できるでしょう。

通常の売却であれば、いくらで売り出すのかを所有者が決めることができます。しかし、任意売却の場合には、金融機関からの合意も必要になるため、希望の価格よりも低い価格での売却になってしまう可能性があります。

また、ローン返済ができず滞納している状態が続くと任意売却ではなく、より厳しい条件での競売による売却になってしまう可能性があります。

競売とは？
住宅ローンの滞納が一定期間続くと、金融機関から返済の督促状や競売の通知が届きます。競売にかけられると不動産は差押えられ、強制的に退去が求められます

実際のところ、任意売却による売却件数は多くありません。

売却を希望するのであれば、早めに不動産会社へ相談することで、できるだけ良い条件での売却ができるよう取り組むのが良いでしょう。

ローン返済は厳しいが住み続けたい場合には、金融機関へ相談が必要です。返済期間を延長することで月々の支払額を抑えたり、10年以上前に組んだ住宅ローンであれば、金利の低い金融機関で借り換えを行うことで月々の支払額・総支払額も少なくできる可能性があります。

ローンの返済でお困りの場合は、不動産会社または金融機関への早めのご相談をお勧めします。

不動産会社へのご相談の場合には、まずは査定額だけ知りたいとお伝えください。ローン返済に不安がある方は「今、アンダーローンなのかオーバーローンなのか」を把握できるだけでも早めの対策が可能になります。